Недвижимость в Испании в ипотеку
Вторник, 16 Сентябрь 2008 00:00

Недвижимость в Испании в ипотеку

Оцените материал
(0 голосов)
Еще год назад риелторы позиционировали Испанию как государство со стабильной экономикой и ежегодным ростом цен на жилье на 10-15 %.
Эта страна казалась идеальным объектом для инвестиций в недвижимость, а ее ипотечная система - невероятно дружелюбной даже к иностранцам. Что изменит кризис?

.В основе испанского ипотечного механизма лежит детально проработанное законодательство. Закон об ипотеке был принят 60 лет назад, и на протяжении всего прошедшего периода в него вносились многочисленные поправки. Государственная программа поддержки ипотечного кредитования, снижение процентных ставок, увеличение объемов жилищного строительства и рост спроса за счет возрастания численности населения (в том числе и 4 млн иммигрантов), а также рост доходов населения обеспечили стабильное развитие ипотечного рынка. В период с 2000 по 2007 год он вырос более чем в 4 раза по отношению к ВВП и достиг в 2007 году 634 млр евро. Ежегодно объем выдачи кредитов подрастал в среднем на 16%.
Более 98% ипотечных кредитов в стране имеют вариабельный процент, привязанный к величине EURIBOR. Это дало право премьер-министру Испании Хосе Луису Родригезу Запатеро обвинить Европейский Центробанк в ухудшении ситуации в стране в связи с постоянным ростом данного финансового индекса.
Испанский ипотечный кризис сродни американскому, банки давали кредиты населению под недостаточное обеспечение. Но, в отличие от США, в Испании отношение к долгам более ответственное. Здесь принято выручать родственников: ответственность никогда не замыкалась на конкретном должнике, но разделялась всеми членами большой семьи.

ДОН КИХОТ НА УЛИЦЕ ЖИВЕТ...
До вступления в зону евро недвижимость в Испании была сравнительно не-дорогой: в 90-е годы для покупки жилья было достаточно 3,5 годовых заработка среднего испанца, к 2006 году их требовалось уже шесть. Чтобы получить представление об уровне доходов испанцев, напомним, что в 2007 году среднестатистический испанец зарабатывал 17 000 евро в год.
Строительный сектор стал локомотивом развития страны: его доля составляла более 10% экономики Испании. Рынок недвижимости по сравнению с европейскими соседями был широко открыт для иностранных инвесторов. Цены на жилье постоянно росли: с 1997 года по 2007 год - на 280% (некоторые источники называют и более высокие проценты).
Аналитики полагают, что достигнутый уровень цен оказался необоснованным, цены превышали реальную стоимость жилья как минимум на 35%. И вот - резкое замедление: в первой половине 2008 года было продано на 28% меньше квартир и домов, чем за аналогичный период 2007 года. В целом по стране около 600 000 объектов вновь построенного жилья остались непроданными; в провинции Castilla-La Mancha не продано 69% из построенного за последние 3 года жилья. Впервые за 10 лет цены на новое жилье начали падать. Deutsche Bank предсказывает падение цен на недвижимость на 35% к 2011 году.
Проблемы «локомотива экономики» оказались критическими для страны. В мае 2008 года было продано автомобилей на 31% меньше обычного, а в июне на 6,8% снизилось потребление продуктов питания. За последние 12 месяцев число безработных выросло на 425 000, достигнув 9,9%; к концу 2008 года правительство прогнозирует рост безработицы до 10,4% (последний раз такой уровень отмечался в 1998 году) и до 12,5% - в
2009 году.
Правительство Запатеро выделило около 100 миллиардов евро государственных денег в 2008 году, чтобы гарантировать выпущенные в этом году банковские кредиты. Правительство разрабатывает программу поддержки и на 2009 год. Тем временем эксперты сходятся в одном: сегодня Испании необходим жесткий контроль. Пока нет информации о том, как изменятся (и из-менятся ли) условия получения кредита для иностранного покупателя, поэтому рассмотрим их в том виде, в котором они существовали до сих пор.

ВХОДНОЙ БИЛЕТ
Условия получения ипотечного кредита для иностранца при покупке недвижимости в Испании проще, чем во многих других европейских странах, и это всегда было важным аргументом для тех, кто собрался купить недвижимость за рубежом. Учитывая, что в условиях кризиса цены на жилье упали уже на 20%, можно ожидать, что популярность Испании для зарубежных покупателей не снизится.
Наемным работникам для оформления ипотеки достаточно представить в испанский банк действующий заграничный паспорт и следующие документы, подтверждающие доход заемщика:
- для граждан России - справка о доходах форма 2 НДФЛ;выписки с личных банковских счетов за последние 12 месяцев, из которых видно, что деньги поступают регулярно;
- справка с места работы на фирменном бланке с указанием занимаемой должности, размера зарплаты и продолжительности работы в данной организации;
- необязательна, но желательна, справка из банка о наличии депозитов (если они есть);
- необязательно, но желательно для подтверждения своей платежеспособности свидетельство из государственного органа о владении недвижимостью в РФ с указанием размера в квадратных метрах и записью, что нет никаких обременении.

Для имеющих собственный бизнес часто проще представить документы по описанному выше варианту (работа по найму):
указывается должность генерального директора и соответствующая зарплата.

Либо владельцы собственного бизнеса могут представить в банк следующие документы:
- документы о размере личного дохода (имеется в виду не прибыль фирмы, а личный доход);
- баланс фирмы за предыдущий и текущий годы;
- выписка из банка о движениях на счете фирмы за последний год;
- свидетельство о регистрации фирмы;

Кроме того, необязательны, но желательны: документ о доходах фирмы из налогового органа (если фигурирующие в нем цифры могут оказаться полезными при рассмотрении возможности выдачи кредита); справка из банка о наличии депозитов; свидетельство из государственного органа о владении недвижимостью без обременении

МЕЧТА В КРЕДИТ ПОД 6% годовых
Ипотека в Испании обычно выдается на 5-25 лет, реже - до 30 лет. Для лиц, не являющихся гражданами Испании или стран Евросоюза, размер ипотеки составляет максимально до 60% от оценочной стоимости покупаемой недвижимости или от суммы, которая указывается в эскритуре(купчей). Размер предоставляемой ипотеки всегда рассчитывается банком,исходя из меньшей из этих двух величин. Процентные ставки по ипотеке составляют примерно 6,0% годовых и ежегодно корректируются в зависимости от изменения европейского финансового индекса EURIBOR. Размер ежемесячных выплат по ипотечному кредиту не может превышать 40% от суммы месячного дохода получателя кредита.
В случае покупки недвижимости семейной парой рекомендуется представлять все документы на обоих супругов. Так банк подстраховывает себя: если один из супругов не сможет хотя бы временно работать, второй супруг будет продолжать осуществлять выплаты. По желанию покупателя в ипотечный договор могут быть вписаны несколько человек, в том числе и не родственники.

Личный опыт: Сарагоса без вопроса!
Наталья В., 37 лет:
Я вышла замуж за испанца из маленького городка. Жизнь в этом городе казалась мне невыносимой по сравнению с родной Москвой. Тогда мы переехали в Сарагосу (в ней 1,3 млн жителей) и через 4 года решили купить жилье.
Дело было в 2005 году - в тот год цены в Сарагосе выросли на 16%. Но нас это не остановило, так как к 2008 году - году проведения ЭКСПО - цены должны были вырасти еще больше, надо было торопиться.
Сначала выбрали район. Как и во многих других городах, загородные таунхаусы (unifamilar по-испански) хороши всем, кроме пробок по дороге на работу в центр. В центре цены кусаются, а бурная ночная жизнь веселит туристов, но не обитателей квартала. Выбрали нечто среднее: квартал, соседствующий с центром, застройки 60-х годов прошлого века. Трудно было найти квартиру с местом в подземном гараже - обычной опции для современной застройки, но редкой в более старых кварталах. Наконец нам повезло, и поиск по газетным объявлениям вывел на хозяина - какая удача, сэкономим на агентстве! Около месяца мы собирали необходимые документы: по счастью, у мужа постоянная работа в университете, а у меня - в местной переводческой фирме, и для банка наш доход выглядел убедительно. А сама сделка совершилась мгновенно: мы подписали все бумаги с представителями банков, нотариусом и продавцом за 40 минут. Теперь нам предстоит выплачивать кредит в течение 25 лет, что, конечно, не сахар. Зато нам есть что оставить нашему 4-летнему наследнику.


Открытие личного счета в банке занимает примерно полчаса. На этот счет переводится та часть суммы, которую покупатель выплачивает из личных средств, - желательно (но необязательно) перевести деньги до рассмотрения банком просьбы о займе. Оценка банком стоимости жилья занимает от 2 до 7 дней. Рассмотрение вопроса о предоставлении кредита происходит за 1-3 недели (за это время местное отделение банка успевает пере-править документы в центральное и получить ответ).
Купчая на недвижимость, ипотечный контракт, а также выплата всей суммы кредита и завершение ипотеки оформляются нотариальным актом и фиксируются в регистре собственности.
Расходы по оформлению сделки купли-продажи с использованием ипотечного кредита составляют примерно 9-10% от цены приобретаемого объекта: государственный налог 7% от цены покупки, указанной в купчей, комиссия банка, налог на оформление ипотеки, оплата услуг оценщика банка, нотариальный сбор и пошлина за регистрацию обоих договоров в государственном регистре собственности. При закрытии кредита раньше оговоренного договором срока штраф банку составит 1% от суммы преждевременного погашения.
Поскольку российские покупатели способны предъявить банку все более серьезную кредитную историю и внушительные доходы, можно ожидать, что мечта о жилье в Испании, невзирая на кризис, сбудется еще у многих россиян

Оставьте свой комментарий

Интересные статьи

Какой автокредит лучше

Какой автокредит лучше

Сегодня сложно представить себе менеджера крупной компании, руководителя, бизнесмена, активную деловую леди или же просто современного молодого человека в ритме жизни большого города без автомобиля.

Кредиты

4 мифа о микрозаймах, в которы…

Микрофинансовые организации в РФ и услуги, которые они предоставляют, — явление относительно новое. Но за своё недолгое существование всевозможного ро...

Цифровая платформа Comindware

В современных условиях усовершенствования бизнес-среды руководителям предприятий приходится постепенно уходить от шаблонных схем. Удается планировать ...

Вопрос дня

Какими платежными системами вы пользуетесь?

WebMoney - 37.3%
Яндекс.Деньги - 12.7%
PayPal - 11.8%
QIWI - 25.5%
LiqPAY - 3.9%