Как продать "ипотечную" квартиру

Причин для продажи «ипотечной» квартиры может быть множество: желание увеличения жилплощади в связи с пополнением в семье, смена города, развод и др. Но какова бы ни была причина, для того, чтобы процесс не превратился для вас в испытание, нужно знать схему действий в подобной ситуации.

В любом случае самостоятельно, без согласия банка, продать заложенную квартиру заемщик не может, несмотря даже на то что он является собственником жилья. Поэтому первым делом заемщик должен согласовать с банком – залогодержателем возможность продажи заложенного имущества. Рассмотрение заявки займет от 2–3 рабочих дней до недели. Если кредитная история заемщика чиста, то проблем возникнуть не должно.
Если ваши доводы будут убедительны, то возражений от заимодателя последовать не должно. В данной беседе следует сразу выяснить все тонкости предстоящей процедуры: как и в течение какого времени нужно подать заявление о преждевременной выплате кредитного долга, сколько продлится оформление банком всей необходимой документации и т.п. Поставить банк в известность лучше заранее, потому что вам понадобится время не только для выполнения стандартных процедур сделки, а и для получения закладной по запросу (ожидание займет около 7 дней). Помимо прочего, к моменту осуществления продажи (в том числе и досрочной выплаты по кредиту) банк обязан предоставить расчет всего оставшегося долга (готовится в течение 1-2 дней). Непременно уточните, не была ли перепродана ваша закладная и кто является ее нынешним держателем. Всю интересующую информацию можно получить по телефону.
Все последующие действия с вашей стороны вполне обычны: поиск потенциального покупателя посредством объявления или с помощью риелтора. При наличии покупателя есть несколько вариантов развития событий. Первый – пока квартира в залоге, сделка не осуществляется. Второй – «на доверии», когда залог снимается параллельно с оформлением сделки купли-продажи. В этот день покупатель делает взнос определенных размеров, который одновременно является и задатком за жилье, и оплатой банковского долга продавца. Деньги кладутся на счет покупателя в банке-кредиторе, который после их списывает, погашая таким образом кредит. Сразу же осуществляется подписание договора купли-продажи и выдача кредитором документа, подтверждающего освобождение от кредитного бремени. Ту часть денег, которая осталась после сделки, покупатель помещает в банковскую ячейку, к которой продавец получает доступ посредством специального документа о регистрации права собственности на нового владельца. Все перечисленные документы должны быть зарегистрированы в УФРС. Единственная проблема данного варианта – найти покупателя, который захочет так рисковать. Для убедительности в вашей серьезности можно предложить покупателю заранее заключить договор купли-продажи и написать расписку о получении денег. Еще одним вариантом является схема «Три кармана». Суть ее в том, что деньги покупателя помещаются одновременно в две ячейки (сумма кредитного долга и остаток от продажи жилья). Может арендоваться еще и третья – с документальным подтверждением снятия залога. Доступ к ячейкам обеспечивает договор купли-продажи, заверенный в УФРС. Банк дает заемщику добро на продажу «ипотечной» квартиры без снятия бремени. Затем подписывается договор и регистрируется право собственности покупателя, который одновременно превращается и в заемщика и во владельца данного жилья. Теперь он может выплатить кредитный долг из первой ячейки и освободить квартиру от залога. Этот вариант более хлопотный и длительный, но менее рискованый.