Варианты покупки квартиры в ипотеку

Размеры ставки и срок кредитования в представлениях клиентов о выгодной ипотеке находятся в обратно пропорциональной зависимости: чем ниже ставка, тем дольше можно выплачивать кредит.

При выборе способа покупки квартиры в кредит нужно прежде всего руководствоваться своим уровнем доходов и объема средств, которые придется тратить на погашение кредита.
Отталкиваясь от этих показателей, банк производит расчет ипотечного займа. К тому же, в каждом банке разработана своя система подсчета суммы будущего кредита и свои правила оценивания платежеспособности заемщика.

Когда банки проводят анализ финансового потенциала клиента, обычно учитывается не более 50% от всей суммы доходов, которая официально отражена в документах. Не нужно упускать из виду и тот факт, что банк может засчитывать любые доходы. Это могут быть доходы всей семьи или созаемщика, которым может являться любой гражданин, не обязательно родственник. Созаемщиками могут являться близкие родственники (братья, сестры, родители совершеннолетние дети и проч.) или сожители, друзья, партнеры. В подобном случае можно рассчитывать, что банк пойдет на увеличение суммы займа и смягчит требования. Такая стратегия в оценке платежеспособности заемщика попадается довольно часто.

Вот пример системы расчета ипотечного кредита. Заработная плата мужа достигает 500$, жена получает такую же сумму. Общий доход семьи не превышает 1000$. Если поставить объем ежемесячного платежа на отметке 50%, то окажется, что семья сможет погашать не более 500$, учитывая все остальные проценты и налоги. Ссылаясь на этот подсчет ипотечного кредита, банк может обеспечить выдачу 40 тыс. долларов со ставкой 12% годовых на период до 15 лет. Несмотря на указанный банком минимальный объем первоначального взноса и порядочную репутацию клиента, оформить кредит на сумму, превышающую расчеты, заемщику, скорее всего, не удастся.

Однако не нужно впадать в отчаяние, поскольку максимальная сумма кредита заметно увеличится при детальном анализе всех доходов. Конечно, банк возьмет во внимание и то обстоятельство, что при совокупном доходе в объеме 2000$ ежемесячная выплата может быть выше 50% от указанной суммы, следовательно, в семье все равно останутся средства на другие нужды. Но, если общий семейный доход не превышает 500$, то этот факт существенно повлияет на расчет суммы займа.

При анализе заявки на выдачу ипотеки банк учитывает еще ряд моментов. К их числу относятся дополнительные траты на иждивенцев (пожилые люди, дети), оплата алиментов, штрафов, любых потребительских кредитов (оплата отдыха, автомобиль, бытовая техника). В случае наличия подобных финансовых обязательств, банк будет вынужден вычесть эти средства из общего ежемесячного дохода и понизить сумму займа.
Стоит заметить, что каждый банк по-своему ведет рассмотрение заявок по ипотечным кредитам. В одном банке можно получить отказ или самые невыгодные условия, в другом, наоборот, оформить оптимальный заем с подходящими требованиями. Исходя из этого, чтобы найти нужный вариант, клиенту необходимо направить прошение сразу нескольким банкам, а поступающие предложения тщательно изучить.

Сегодня риски по ипотечным ссудам вновь снижаются, но при этом банки серьезно пересмотрели механизмы оценки платежеспособности клиента. Так, качество портфеля ипотечного кредитования возросло, а получить заем стало заметно сложнее, чем до кризиса. Несмотря на это, ставки по таким ссудам практически вернулись к докризисным: сейчас средняя ставка на рынке составляет 12,2% годовых.

Немаловажную роль в этом вопросе сыграл проект господдержки ипотечного кредитования. До конца 2013 года ВЭБ выделяет 150 млрд рублей на рефинансирование ипотечных кредитов путем выкупа ипотечных облигаций у банков. Купонная доходность по таким облигациям составляет 7%, а маржа банка равна 4%. Сейчас средства, выделенные ВЭБом в качестве господдержки ипотеки, постепенно осваиваются. Сегодня на программу господдержки выделено около 30 млрд рублей, причем основная часть этих кредитов выдана в Москве и Санкт-Петербурге. Ставка по программе господдержки равна 11% годовых, и в данный момент банки стараются снизить ставки по остальным кредитным программам до этого уровня. Более того, в Сбербанке и ВТБ есть возможность взять кредит под меньшую ставку без господдержки. Тем не менее данная программа стимулирует рост спроса на ипотечное кредитование, а также поддерживает рост первичного рынка недвижимости в целом.

Основными партнерами программы господдержки являются Сбербанк, ВТБ24 и Газпроипотека. Дополнительных комиссий, как и обязательного страхования жизни заемщика, нет, а первоначальный взнос составляет 20%. Максимальная сумма кредита ограничена на уровне 8 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, а срок кредитования возможен до 30 лет. Однако кредиты выдаются исключительно на покупку новостроек, а рынок вторичного жилья остается совершенно не затронутым. Более того, по условиям предоставления господдержки жилье должно быть построено. На момент рефинансирования долга ВЭБом, то есть многие строящееся дома также остаются не охваченными данной программой.